부동산초보탈출기-부동산펀드 알기 ■실속형부동산 원룸건물투자-와집넷[바로가기]

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금회에는 부동산금융의 소비자 및 투자자의 입장에서 관련 유동화 상품인 부동산펀드에 대해서 알아보기로 한다. 경제위기 이후 국내 부동산시장에서는 간접투자 제도가 정착되어 가고 있다. 간접투자는 투자자로부터 자금 등을 모아서 투자증권, 파생상품, 부동산, 실물자산 등에 운용하여 그 성과를 투자자에게 돌려주는 것으로 정의되며, 그 목적은 일반 투자자들이 투자를 쉽게 하기 위해서다.

투자의 판단을 전문가에게 위탁한 자산운용 형태가 간접투자기구(indirect investment vehicle)이며 이를 일반적으로 펀드라고 부른다. 부동산펀드(real estate fund)는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아서 공동기금을 조성하여 전문적인 투자기관에 위탁하여 부동산이나 부동산과 관련한 대출 및 유가증권 등에 투자하여 운용성과에 따라 수익을 분배하는 투자신탁, 투자회사, 간접투자 상품을 의미한다.

부동산펀드는 투자형태 측면에서 자본투자와 대출투자, 시장형태 측면에서는 유동화된 형태인 공개시장과 유동화가 불가능하거나 제한적인 사모시장으로 나눌 수 있다. 이와 관련한 상세한 내용은 ⌜간접투자자산운용업법⌟을 참고하기로 한다. 위험과 수익을 중심으로 부동산펀드를 구분해보면 핵심중심형 펀드, 가치증대형 펀드, 기회추구형 펀드로 구분된다. 이들의 특징을 비교하면 다음과 같다.

⌜간접투자자산운용업법⌟상 펀드의 종류는 증권펀드, 파생상품펀드, 부동산펀드, 실물펀드, 단기금융펀드(MMF), 재간접펀드, 특별자산펀드 등이 있다. 부동산펀드는 펀드재산을 부동산에 투자하는 펀드이며 주요 참여자는 투자자, 부동산간접투자기구, 자산운용회사, 그리고 관계인으로 구성된다.

부동산 펀드는 개인의 직접투자와는 달리 전문가인 부동산 펀드매니저들이 다수의 투자자로부터 자금을 위탁받아 대행투자를 하기 때문에 금액이 커서 소액투자자들이 접근하기 어려웠던 부동산에 대한 투자기회를 제공하는 것이 장점이다. 또한 절세혜택이 있으며 개인의 주관적인 판단보다는 전문가의 객관적인 분석에 의해 투자가 진행된다는 것이 장점이다.

반면, 부동산 펀드의 투자는 일반적인 은행의 예금과 달리 원금과 이자가 보장되지 않는 것이 가장 큰 단점이라 할 수 있다. 또한 간접투자이기에 전문가의 대행투자에 대한 비용이 소요되며, 운용 및 판매에도 수수료가 지불되며, 대부분의 경우 거래가 힘들어 횐금성이 부족하다는 것도 단점으로 꼽힌다.

최근에는 공모가 아닌 사모펀드 또한 다양한 형태로 운용되고 있다. 다만 사모펀드의 경우에는 공모펀드와 달리 운용기관이 신뢰성 등에 대한 문제점이 발생할 수 있으므로 신중한 판단을 거친 투자가 바람직해 보인다.

부동산 펀드에 관한 보다 구체적이고 상세한 내용은 ⌜자본시장통합법⌟을 공부하면 잘 이해할 수 있을 것이다. 부동산초보들이 이해하기에는 어려운 내용들이 많은 것 같다. 아마도 우리들의 수준이 점점 높아지기에 배워야 할 지식의 수준들도 함께 높아지는 것이 아닌가 생각된다. 지난번에 한 번 생각해 보았던 한 부동산전문가의 격언을 다시 한 번 생각해 보면서 다음 회 부터는 소액투자자의 부동산 투자 성공 및 사례를 분석하면서 시사점을 얻어 보기로 하자. “부동산투자로 10년만에 부자가 되기 위한 가장 좋은 방법은 8년을 공부하고 2년간 투자하는 것이다” <자문> 동국대학교 행정대학원 부동산학과 백민석 교수

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