부동산자산관리란 무엇인가?》원룸,상가 임대사업 정보

1997년 외환위기 이후 우리나라는 부동산 분야에서 많은 패러다임의 변화를 겪고 있다. 그 중 대표적인 것이 자산관리시장의 출현이라고 할 수 있다. 우리나라에서 부동산 자산관리라는 용어가 쓰이기 시작한 것은 불과 8~9년 전 일이다. 외환위기 이전까지는 시설관리(Facility Management)가 부동산관리의 중심이었지만 외환위기 이후 론스타, 골드만삭스와 같은 많은 외국투자가들이 국내 대형오피스빌딩을 매입하였고 이들 투자빌딩의 체계적인 관리를 위해 CB Richard Ellis, Jones Lang Lassale, Cushman & Wakefield와 같은 다국적 부동산 자산관리회사들을 끌어들임으로써 국내에서도 자산관리가 본격적으로 시작되게 되었다.

부동산 자산관리(Property Management)는 부동산 자산을 금융자산처럼 적극적으로 관리(운용)하여 투자 수익율을 유지시키고 향상시키고자 하는 활동이다. 과거의 부동산관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리이었다면 현재의 부동산관리, 즉 자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고서 보유기간 동안에 해당 부동산으로부터 최대의 운영수익(Net Operating Income, NOI)을 창출하는데 초점을 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다.

부동산 자산관리는 부동산을 기업의 개념으로 보는 데서 출발한다. 이러한 컨셉은 미국 위스콘신대의 부동산학과 교수였던 제임스 그래스캠프(James A. Graaskamp)에 의해 오래 전에 주창되었으나 미국에서 리츠(REITs)가 폭발적으로 성장했던 1993년 경에야 비로소 빛을 보기 시작했다. 기업이 계속적으로 영위해나기 위해서는 다양한 영업활동을 통하여 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 끊임없이 마케팅 활동을 수행하여 부동산투자에서 목표이익이 발생되도록 적극적으로 운영하여야 한다는 것이다. 이런 의미에서 자산관리를 기존의 부동산 투자에 가치를 더하여 가는 과정(Process)으로 표현 할 수 있다. 더 이상 부동산의 물리적인 측면에만 관심을 갖지 말고 빌딩 내부에 서 활동하는 임차인을 적극적으로 유치하고 관리하여 이익을 올려야 한다는 것이다.

IMF이후에 국내 부동산시장에 진입한 외국인 투자가들은 빌딩을 매입한 후 빌딩으로부터 발생 가능한 모든 수입원을 발굴하고 현금흐름(Cash flow)의 원천인 임차인(Tenant)를 잘 모집하고 유지(Retention) 함으로써 운영수익을 극대화하고 매각차익도 높이는 여러 방법을 시행해왔다. 대표적인 예가, 대형건물의 1층에 스타벅스 커피숍이 입점한 것이다. IMF외환위기 이전에는 빌딩1층은 휴게실 또는 전시실 용도로 사용되었던 것이 보통인데 부동산 자산관리가 도입되면서 커피숍 등 임대료를 많이 받을 수 있는 업종이 들어선 것이다.

결국, 부동산 자산관리는 빌딩자산의 수입은 늘리고 비용은 최소화하여 빌딩의 순운영소득이 극대화되도록 관리하여 부동산의 가치를 높이려는 활동이라고 할 수 있다.

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  [자료 출처]http://gmgm1019.tistory.com/

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