경매의 특수권리를 해결하는 법■노후대비투자 원룸매매투자카페-와집넷[바로가기]

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 등기부 외 권리관계는 현장 확인

 

분묘기지권은 묘지와 관련한 권리로서 ‘지상권과 비슷한 관습상의 물건’을 분묘기지권이라 한다. 임야 등 토지에 묘지가 있다면 낙찰자가 임의대로 이장할 수 없다. 입찰을 결정하기 전 토지 전체를 샅샅이 살펴보고 묘지가 있다면 입찰을 자제해야 한다. 묘지가 있는지를 알아내려면 산에 풀이 우거진 여름이나 봄보다는 가을이나 겨울에 봐야 확실하게 알아낼 수 있다.

 

법정지상권은 토지 위에 건물이 있으나 토지만 입찰에 부쳐져 낙찰될 경우 건물 소유자에게 토지사용의 권리를 법으로 확보해주는 권리를 말한다. 민법 제366조에 의해 토지와 건물이 동일인에게 귀속하는 경우 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때 법정지상권이 성립된다고 규정하고 있다.

따라서 응찰자는 토지 위에 건물과 수목이 있는 토지가 건물이나 수목은 매각에서 제외되고 토지만 입찰에 부쳐진다면 입찰 참여에 신중해야 한다. 건물이나 수목 등을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리는 등기부등본 ‘을구’에 표기된다. 또 경매정보지 상 ‘법정지상권 성립여지 있음’으로 표기돼 있으면 주의해 분석해야 한다.

 

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유치권은 경매에 부쳐진 부동산에서 발생한 건축공사비 ․ 개량수리비, 세입자의 집수리비 ․ 시설비 등 물건에 대해 채권이 있는 경우 경매 낙찰자에게 그 비용을 변제받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권에 대한 권리신고가 있어 매각물건명세서 상에 ‘유치권 있음’, ‘유치권 성립여지 있음’이라고 표기되어 있다면 입찰을 자제해야 한다.

유치권은 법원의 매각서류에도 나타나지 않는 경우가 많아 신축건물, 최근 개보수를 마친 부동산은 유치권 여부를 반드시 확인해야 한다. 경매실무에서 유치권 성립여부는 소송을 통해서만 가려지기 때문에 증거가 명백하지 않다면 섣불리 입찰했다가 낭패를 볼 수 있어 투자자의 주의가 필요하다.

 

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