[경매]권리 분석의 꽃, 배당표 작성 필수…이해관계 ‘한눈에’■부동산투자뉴스-와집넷 [바로가기]

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권리 분석에서 중요한 것 가운데 하나는 배당표를 잘 쓰는 것이다. 배당은 법원이 매각 대금에서 집행 비용을 공제하고 남은 잔액을 채권자별로 순위에 따라 나눠주는 것이다. 배당표를 작성하는 이유는 경매 물건과 관련된 이해관계인들의 운명이 한눈에 들어오기 때문이다.

넉넉하게 낙찰되면 문제없겠지만 대부분은 매각 대금이 총채권액 변제에 부족하기 때문에 법원은 민·상법과 기타 법률에 따라 배당 원칙과 채권자들의 배당 순위를 정하고 이에 따라 배당하게 된다. 실제 배당은 실시 3일 전에 법원에서 가배당표를 작성한 후 이해관계인들에게 열람시키고 이의가 없으면 배당표를 확정해 분배한다.

<표>를 보고 구체적인 사례를 통해 살펴보자. 1억7050만 원에 낙찰된 아파트가 있다. 등기부 등본을 순서대로 살펴보니 A은행에 대출을 받아 근저당이 5000만 원(2006년 2월), 가압류가 각각 4000만 원(2007년 1월), 2000만 원(2007년 12월) 설정됐다. 그 뒤 임차인 D가 전세권(2008년 12월)을 설정하고 2009년 10월에는 E보험사에서 근저당권 3500만 원을 설정하고 F카드사로부터 2010년 2500만 원의 가압류가 설정됐다.

이제 낙찰 대금을 가지고 실제 배당 순서를 따라가 보자. 먼저 법원의 집행 비용이 가장 먼저 공제된다. 이를 150만 원이라고 하자. 그 다음으로는 A의 근저당권은 물권으로 우선변제권이 있어 후순위의 모든 채권보다 우선해 배당된다. 이 시점에서 배당 잔액은 1억1900만 원이다. 가압류권자 B는 채권으로 후순위의 모든 채권(물권의 피담보 채권 포함)과 안분배당하게 된다.

즉 잔액에서 자기 채권이 차지하는 비율만큼 받아가게 되는데, 실제로 계산하면 ‘4000만 원÷(4000만 원+2000만 원+5000만 원+3500만 원+2500만 원)×1억1900만 원=2800만 원’이 된다. 이를 공제하면 배당 잔액 9100만 원이 남는다. 가압류권자 C 역시 안분배당으로 배당금액은 ‘2000만 원÷(2000만 원+5000만 원+3500만 원+2500만 원)×9100만 원=1400만 원’을 배당받게 되고 배당 잔액은 7700만 원이다.

전세권자 D는 물권으로 우선변제권이 있어 후순위의 모든 채권보다 우선해 배당받기 때문에 잔액 7700만 원에서 5000만 원 전액을 받는다. 여기까지 오면 배당 잔액은 2700만 원이다. E의 근저당권은 물권으로 우선변제권이 있어 후순위의 모든 채권보다 우선해 배당받지만 잔액이 2700만 원밖에 남지 않아 채권 전액(3500만 원)에 대해서는 배당이 불가능하고 배당 잔액인 2700만 원만 받게 된다. 남은 가압류권자 F는 잔액이 고갈돼 한 푼도 받지 못한다.

명도 난이도 사전 파악에도 유리

결국 B(가압류)·C(가압류)·E(근저당)·F(가압류)는 자기의 채권 금액 중 일부 또는 전부를 배당받지 못하고 사건이 종결된다. 배당받지 못한 채권에 대해서는 채무자에게 계속해 반환을 청구할 수 있지만, 이미 채무자가 재산을 잃어버린 후라면 변제받지 못할 가능성이 크다.

쉽지는 않지만 이렇게 배당표를 작성해 보면 낙찰가 외 추가 부담은 없는지, 낙찰가는 얼마를 써야 할지 가늠해볼 수 있다. 설령 인수할 금액이 없다고 하더라도 명도의 난이도를 사전에 파악하고 예상 배당을 해봄으로써 입찰 예정가와 시기를 정할 수 있기 때문에 예상 배당표를 작성하는 것은 필수라고 할 수 있다.

 

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