강남 빌딩시장도 양극화 시대■은퇴준비 원룸건물투자-와집넷[바로가기]

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매일 아침 운동을 하면서 나는 과연 쓸모 있는 사람인가를 생각한다.

필자가 부동산 업무를 시작한건 IMF직후. 그 당시는 팔아 달라는 고객들로 붐비던 때 였다. 토지와 빌딩, 다가구, 다세대, 아파트 등 온갖 종류의 매물이 쏟아져 나왔고 부동산 업무에 익숙하지 않았던 필자는 고객들이 내 놓은 물건을 정리하기에도 쩔쩔 매던 때다.

팔아 달라는 물건이 넘쳤음에도 이 당시 실제 거래를 시켰던 부동산은 양평에 있는 시골집 이었다. 그것도 시세보다 저렴하게 나왔기 때문에 가능했다. 지금 생각해 보면 팔아달라고 의뢰한 사람 입장에서 필자는 그다지 쓸모 있는 사람이 되지 못한 것이다.

2012년 현재도 IMF직후와 상황이 비슷하다. 사려는 사람보다 팔아 달라는 사람이 많다. 그래도 그 당시와 달라진 것이 있다면 의뢰하는 부동산의 수준이 달라진 것. 필자는 다시 쓸모 있는 사람이 될 수 있을지 시험대에 오른 것이다.

 

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2011년 4분기 강남권 빌딩 공실률 6%대

현재 부동산 시장은 도시형 생활주택, 소형임대주택, 오피스, 호텔, 상가, 오피스텔 등 이른바 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 주택시장이 침체기다 보니 시세차익 보다는       매달  월세가 나오는 부동산 상품으로 무게중심이 이동하고 있는 것이다.

하지만 여기서 생각해 볼 것이 있다. 대한민국의 모든 부동산 참여자들이 임대인이 되면 임차인은 어디서 구할 것인가라는 문제다.

임대물건이 많아지면 그만큼 임차인들은 똑똑해진다. 더 좋은 입지와 더 좋은 시설로 옮겨 다니게 되는 것이다. 내가 소유한 부동산에서 공실이 나오면 그 부담은 고스란히 소유자의 몫이다.

실제 지난 해 4분기 강남권 빌딩 공실률은 6.6%다. 다만 연면적 5천 평 이상의 대형 빌딩 공실률은 2%대로 그나마 안정적이다. 반면 연면적 3천 평 미만의 중소형 빌딩의 공실률은 최고 8.5%로 자연 공실률인 5% 수준을 넘어섰다. 

다시 말해 쏠림 현상이 발생하고 있는 것이다. 대형 빌딩의 경우 수요가 몰리면서 공실률이 낮지만 중소형 빌딩의 경우 수요 감소와 함께 공실도 증가하고 있는 것이다.

빌딩투자, 실질임대료 분석 중요

이제는 쓸모 있는 부동산을 소유하기 위해서는 과거 어느 때 보다 상당한 노력이 필요하다.

구입 할 때 입지분석은 기본이고 공실을 대비한 수요예측, 임대료 상승 예측 그리고 리모델링과 임차인에 대한 서비스도 고려해야 한다. 그리고 처분할 때 수익이 얼마나 될지도 대략 계산해 봐야한다.

이 가운데도 특히 실질 임대료 분석이 중요하다. 오피스의 경우 공실률을 줄이기 위해 임대인이 렌트 프리(rent free, 무료사용)를 제공해 줄 수 있기 때문이다. 렌트 프리는 한 달이나 두 달 많게는 세 달 이상 임대료를 할인해 주는 것이다. 이럴 경우 명목임대료를 기준 했을 때 수익률에서 오류가 생기고 투자판단이 잘못 될 수도 있다.

실제 강남 모 빌딩의 경우 연간 임대료는 평당 9만원 정도지만 실제 렌트 프리를 적용할 경우 계산해 보면 임대료가 낮아지게 된다.

도시형생활주택이나 오피스텔 투자시에도 주변 임대료 수준을 살펴야 한다. 실질임대수익과  예상수익이 달라 질 수 있기 때문이다.

과거에는 부동산의 취득과  상승기 처분을 통한 시세차익을 노렸다면  현재는 운용을 통한 안정적이고 꾸준한 임대관리가 시세차익에 중요한 요소가되었다.

빠르게 변하는 세상에서 과연 쓸모 있는 사람이 되기 위해 어떤 노력을 해야 하는지 아침부터 고민된다. 부동산자산도 누군가에게 쓸모있기위한 고민이 동반될 때 상승기에 더욱 빛을 발할 것이다. 

 

 

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