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신묘년(辛卯年) 새해가 밝았다. 매년 연초가 되면 연구소나 전문가들이 부동산전망을 하지만 내용은 대체로 비슷하다. 극단적인 판단을 하지 않고 두리뭉실 애매하게 전망하는 것이 많다.
전망한 것이 맞으면 다행이지만, 아마 틀려서 눈총 받더라도 나 혼자만 받는 것이 아니니 다소 위로 받을 수 있기 때문일까? 물론 불확실한 변수가 많은 상태에서 미래를 전망한다는 것은 매우 어려운 일이다. 그래도 전문가들인데 자아비판 식으로 스스로 년 말에 평가발표를 하면 투자자들이 매우 좋아할 듯하다. 농수산물처럼 경력이력제 같은 시스템이 있다면 부동산 전문가라고 하는 사람들끼리 진검 승부를 할 수 있을 것 같다.
지난 2010년 부동산시장을 돌아보면 1)전세가격 폭등하였음에도 불구하고 매매가 상승으로 이어지지는 못하였고 2)보금자리주택 공급으로 민영시장이 위축되고 수도권 분양, 일반 시장 냉각 3)소형 원룸형 주택인 도시형생활주택 분양성공, 인허가 물량 전년보다 8배 증가 4)임대수익형 부동산인 오피스텔 인기분양 5)4분기에 강남 재건축아파트 바닥 탈출 6) 한국토지주택공사(LH) 부실로 사업 재조정으로 인한 토지보상, 개발사업 지연 가능성 7) 용산 국제업지구 개발이나 경제자유구역 조정, 판교 알파돔시티 등 대규모사업 표류 8)부산,대구, 광주 등 지방에서 시작한 부동산가격 상승 등이 주요 이슈가 되었다.
이제 2011년의 부동산투자는 어떻게 해야 할까?
부동산시장은 단절됨이 없이 계속해서 가격이 변동하고 있는 것이고, 새 해 들어서 시행될 정책이나 지역별 호재는 이미 부동산가격에 선 반영되었기 때문에 굳이 새해에 부동산시장을 전망할 필요는 없지만 새해 들어서 새로운 마음으로 다시 한번 정리하고 평가해 보는데 중요한 의미가 있는 것 같다.
단기적으로 부동산 가격에 절대적으로 영향을 미치는 것은 그 해에 시행될 부동산 정책과 지역에서 실행될 개발 호재들이다. 따라서 이들 정책과 호재를 따라 투자한다면 단기적으로 투자수익을 높일 수 있고, 단기이익에 장기수익 변수인 저평가된 내재가치로 인한 가격상승을 얻을 수 있다면 대박 투자가 될 수 있다.
2011년에 시행되는 중요 부동산 정책은 1) 세금정책에서 다주택자 양도세 중과 완화 2년 연장, 9억원 초과하거나 다주택인 경우에 취득세 감면 혜택 종료(4%부과), 양도세 예정신고 세액공제 혜택 없고 안하면 가산세 20% 부과, 3주택이상 다주택자 전세보증금 총액 3억원 초과 분에 대하여 소득세 과세, 지방 미분양주택 양도세 등 세액감면 4월 종료예정 2)담보대출 DTI 한시 규제완화 3월 종료 3) 토지정책에서 연접제한 3월 폐지(국토계획 및 이용에 관한 법률) 4)아파트 전월세 실거래가 정보 월간 단위 공개(확정일자 부여 시) 5)도시형생활주택 규모확대(150세대 미만에서 300세대 미만)되어 건설회사 시장 진입 등이다.
2011년 실행될 지역별 중요 호재는 1)강남세곡, 서초우면 시범지구 보금자리주택 본 청약 2)하남-천호간 BRT개통 3)부산도시철도 4호선 개통 3)용인 경전철 에버라인 개통 4)위례신도시 본 청약 시행 5)수도권 광역급행철도(GTX)지정,고시로 노선확정 6)성북 민자역사 착공 7)서울역 국제 컨벤션센터 착공(강북의 코엑스로 27층호텔과 40층 업무시설) 8)강남-판교-분당정자로 이어지는 신분당선 개통 9)일산 대곡-소사 복선전철 착공 10)한강-서해 경인운하(아리뱃길) 완공 11)분당선 연장선 개통(선릉-왕십리, 죽전-기흥) 12)신분당선 용산-강남역 착공 13)세종시 아파트 ‘첫마을-퍼스트프라임’ 입주 시작으로 민간 주택건설 시작 14)2018년 동계올림픽 개최지 결정(평창)이다.
2011년에 정부에서 발표된 호재들은 단기적으로 개발가능성이 높은 믿을 만한 정보이므로, 이미 부동산가격에 선 반영되었다고 하더라도, 단기 부동산 가격의 상승요인이 된다. 이에 호재발표- 착공- 완공으로 3단계 가격상승 법칙에 따라 내재가치를 높여서 장기적으로 호재로 작용하므로 결국 단기호재와 장기호재가 중복된 최고의 부동산 투자상품이 된다.
따라서 장기 테마인 소형, 수익성 부동산에 선호지역인 한강변, 강남, 대규모 업무시설, 문화집약시설, 역세권, 대단위 주택단지나 산업단지 등이 밀집된 지역에 2011년 시행될 정책과 호재들이 중복된 지역부동산에 투자하면 수익이 극대화 될 것이다.
새해가 시작되는 시기는 자신에 맞는 투자지역과 부동산종목, 단기-장기적인 부동산가격 변동요인을 각 분야 전문가들의 새해 전망을 한번 투영해보면서 자신의 투자방법을 냉철히 평가해보고 자신만의 투자론을 올바르게 정립하는 기회로 보면 좋을 것이다.
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