[재테크부동산] 재개발지역내 투자가치 높은 지분 고르는 요령
1. 사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입해야 한다.
재개발은 사업기간이 길고, 여러 단계의 절차를 거쳐야 하므로 사업을 추진할 때 곳곳에서 돌발 변수가 생기기 마련이다. 때문에 사업기간이 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 많은데 사업기간이 길어지면 투자자들은 그 기간만큼 금융 부담을 안게 되고, 해당 지역주민은 재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산 손실을 입게 된다.
2. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.
감정평가액에 따라 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가액이 높게 나와야 입주시 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. 재개발 구역 내에서는 지분을 같은 평수, 같은 가격으로 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가액이 달라진다. 감정평가액이 높은 곳은 차량 진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정사각형이나 직사각형 토지, 저지대에 위치한 땅 등이다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되므로 일단 공시지가가 놓은 곳은 감정평가액도 높다고 생각하면 된다.
3. 개발이익 비례율이 높은 지역을 선택해야 한다.
개발이익 비례율이 높은 곳은 국공유지보다 사유지 비율이 높은 지역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 지역, 건축비가 적은 지역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 비점유 국공유지 매입에 들어가는 돈을 줄일 수 있으며, 조합원수와 세입자수가 적으면 분양분이 많아지고, 공공 임대아파트를 짓는데 들어가는 돈을 절약할 수 있기 때문에 개발이익 비례율이 높아진다.
4. 넓은 필지 소유자가 적은 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 크다.
최대평형은 50% 이내에서 조합원에게 공급되는데 예컨대, 최대평형이 500가구 공급되면 이 가운데 250가구만 조합원에게 분양된다. 이처럼 최대평형 입주대상자가 제한되어 있기 때문에 구역 내에 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 쉽지 않으므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 좋다.
5. 대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분
대단지 구역은 일반적으로 부지 면적이 1만 평이 넘고, 전체 가구 수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 아파트 단지 자체에 편의시설과 부대시설도 풍부하게 갖추어져 있다는 장점 때문에 선호도가 높으며 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.
6. 이주비가 높은 구역을 골라야 한다.
이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내 집 마련이 가능하지만 무조건 이주비가 높다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 그 동안 시공사 재정을 압박하여 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다. 따라서 입주를 목적보다는 시기를 봐서 매각할 목적으로 지분을 살 때 염두에 두는 것이 좋다. 한편 이주비 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있는가 하면, 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 먼저 알아봐야 한다.
7. 교통여건이 좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다.
나날이 복잡해지는 도로교통 사정은 역세권 등 교통 환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키는 계기가 되었고, 이러한 추세는 앞으로도 계속될 것으로 보인다. 이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해 역세권 재개발 구역의 시세가가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되는 실정이다.
8. 아파트를 분양받을 수 있는 지분인가를 우선 확인하는 것이 좋다.
서울시 조례에 따르면 재개발구역에서 토지와 건물을 모두 가지고 있는 사람은 아파트를 분양받을 수 있지만 재개발구역 내 토지지분이 20㎡ 미만의 토지를 가지고 있는 경우에는 시세대로 현금 보상만 받게 되고, 구역지정고시일 이전에 분할된 20㎡~90㎡ 미만의 토지인 경우에는 토지소유자의 가구원이 사업시행 고시일로부터 공사가 끝날 때까지 무주택이어야 아파트 분양을 받을 수 있다는 점에 유의해야 한다.
이러한 분양여건의 확인을 위해서는 투자 대상물건의 등기부등본과 대상물건의 재개발 조합원명부를 필히 확인해야 하며, 무허가건물대장을 열람하여 대상건물이 무허가 건물로 등록되어 있는지를 확인하여 위험요소를 최소한으로 줄일 수 있도록 해야 한다.
9. 지분 쪼개기가 적어 조합원의 수가 적은 곳이 좋다.
지분 쪼개기는 원래 하나의 지분이었던 것을 재개발지분전매를 위해 소유권을 둘 이상으로 나누는 것을 말하는데 지분 쪼개기가 성행하는 재개발구역은 조합원 수가 많아서 사업추진에 속도가 더디고 지분가격도 상대적으로 높게 형성되지 못하다. 또 무리하게 지분 쪼개기가 진행된 지역의 경우에는 재개발지분을 매입했더라도 아파트 분양권을 확보하지 못하는 경우도 발생할 수 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 한다.