[수익형 부동산] 부동산 가치는 서류를 보면 보인다!
부동산을 판단할 때는 반드시 현장을 방문하여 직접 현황을 파악한 후 매입 여부를 결정하는 것이 매우 중요한데, 건축이나 부동산을 전공하지 않은 일반인이 부동산의 가치를 판단하는것은 어렵다.
어떠한 부동산의 가치가 높은지 알고자 하면, 우선 부동산 현황을 정확하게 파악해야 한다. 현황을 할때는 서류를 통해서 사전에 알아보거나, 현장을 방문하여 직접 확인하는등 두가지 방법을 모두 병행해야 할것이다. 부동산 현황을 파악할 수 있는 서류는 다음과 같다.
1. 토지이용계획서(구, 도시계획확인원)
토지이용계획확인서는 그 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 한눈에 볼수 있다.
일반적으로, 도시계획법상 주거지역에는 건폐율 60% 용적률 200%~300% 로 주로 주거용도에 적합한 건물을 지을수 있다. 상업지역은 80% 용적률 800%~1300%까지 다양한 상업시설을 지을수 있도록 허용된다. 상업지역은 주거지역에 비해 토지가격이 높은 편이다. 이것은 상업지역은 주거지역에 비해 상업시설의 용도의 건물을 더 많이 높게 지을수 있기 때문이다.
용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 4종류로 구분된다.
주거지역은 전용주거(1~2종), 일반주거(1~3종), 준주거로 구분되고, 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업으로 구분된다. 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 구분되고, 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분된다.
* 각 지역,지구별 건축가능 용도에 대하여는 도시계획법에 명시되어 있다.
* 건폐율 : 부지면접에 대한 건축면적의 비율을 말한다.
건폐율이 50%라고 하면 100㎡ 토지의 경우 한개층 바닥이 50㎡인 건물 건축
이 가능하다는 의미이다.
* 용적률 : 부지면적에 대한 건물 지상연면적의 비율을 말한다. 연면적은 각층 바닥면
적의 합계를 의미하는데 지상연면적과 지하연면적을 합하여 연면적이라고
통칭하고 있다. 예로, 용적률 300%라 함은 100㎡토지의 경우 지상연면적을
300㎡까지 건축가능하다는 의미이다.
2. 토지대장
토지대장은 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지등급 등을 알수 있는 서류이다. 우리는 토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항을 알 수 있다.
* 지목 : 24개 종류인데 지역지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 '대', 논은'답', 밭은'전' 등으로 표시되는데 도시계획상 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 '전'으로 표시될수 있다. 토지가 임야인 경우에는 임야대장을 확인해야 한다.
토지면적을 산정하는 방법은 1평(=3,3058㎡), 1㎡(=0.3025평)으로 하면 된다.
즉, 100㎡는 3,3058을 나누어 산정하면 30.25평이 되는 것이다.
3. 지적도
지적도는 토지의 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획으로 당해 토지의 일부가 도로로 편입되는지 여부를 지적선 등으로 확인할수 있다.
- 여기서 도로 편입여부는 대부분 건축허가시 기부체납의 형태로 이루어지기 때문에 편입면적이 많다면 대상 토지의 가격이 주변 시세보다 저렴하다 하더라도 편입면적을 제외한 면적을 가지고 그 가격을 산정하여야 하므로 오히려 고가에 매입되는 경우가 있으므로, 판단할때 잘 고려해야 한다. 그리고 대지에 접한 도로의 폭은 건축법상 도로사선제한으로 건물의 높이를 결정하기 때문에 같은 용적률을 적용 받더라도 넓은 도로에 면해 있어야 건물을 높이 지을수 있으므로 도로의 저촉상태는 매우 중요하다.
4. 건축물대장
건축물대장은 건물의 규모, 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경 내역등을 확인 할 수 있는 서류다.
외관상 괜찮은 건물이라도 전문가의 안전진단을 통해서 확인하고 구입하는 것이 바람직하다. 건물의 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금 등 부담금이 정해지기 때문에 용도를 변경하여 사용하려고 한다면 설계변경도면을 작성하여 관청의 허가를 득한후 공사를 하여야 한다.
5. 토지 및 건물 등기부등본
토지 및 건물 등기부등본은 건물이나 토지의 면적, 주소, 소유자, 소유권 및 저당권을 확인할 수 있는 서류로 반드시 확인해 볼필요가 있는 서류다.
등기부등본은 건물의 소재지, 지번, 지목 등을 표기한 표제부, 소유권의 이전 및 보존, 취득자의 주소 및 성명, 압류, 가압류, 가등기, 경매로 인한 기입등기 등에 대한 표기를 한 갑구, 소유권 이외의 저당, 근저당, 전세권, 지상권 등을 표기한 을구의 세부분으로 구성된다. 특히 경매로 부동산을 구입할 경우에는 순위번호란을 잘 확인하여 등기부등본의 권리분석을 제대로 하지 않으면 큰 손실을 가져오므로 유념해야 한다. 이에 대한 지식은 등기법, 민법 등을 통해 지식을 얻을 수 있다.
무엇보다, 권리분석에 능한 전문인을 찾아가 상담을 받아 보는것이 가장 좋은 방법이 될것이다.
6. 개별공시지가확인서 등이 있다.
개별공시지가확인서는 정부가 매년 1월 1일에 조사하여 발표하는 지가 기준이다. 부동산세금을 부과하는 기분이 되는 것으로 부동산에 따라 차이는 있지만 공시지가는 시세의 약 70%정도라고 본다.
이러한 서류를 검토를 했다면, 현장파악에 나서야 한다.
너무 복잡하다고 생각될 수도 있겠지만, 본인이 기초지식을 가지고 있을 때 전문가의 조언을 받아들일때에도 합리적으로 결정을 내리기가 쉬울것이다.