[수익형부동산투자]*전문가 3인이 바라본 2011년 부동산 시장 운명은?

*전문가 3인이 바라본 2011년 부동산 시장 운명은?

[3.22대책 한달] "하반기 극심한 전세난, 매매·분양시장 찬바람 지속"

[아시아투데이=권영은 기자] 정부가 주택 거래 활성화를 위해 '3.22 주택거래 활성화 방안'을 내놓은 지 한달이 지났지만 부동산 시장을 살리기엔 역부족이다. 거래량은 줄고, 매매가가 하락하는 등 오히려 위축세가 심화되는 양상을 보이고 있기 때문이다.

23일 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 서울의 이달 아파트 거래량은 오히려 줄어들면서 3378건을 기록, 지난해 10월(3480건) 이후 가장 낮은 수준을 보이고 있다.

거래량 뿐만 아니라 매매가도 약보합세를 보이고 있다. 이는 취득세 감면을 둘러싼 정치권의 갈등과 분양가상한제 폐지가 무산되면서 불확실한 요소가 크게 늘어난 탓이다. 시장에 대한 수요자들의 불신도 덩달아 커지고 있다.

건설업계 관계자들은 지난해 말부터 악성 미분양이 조금씩 소진되는 등 지난해보다 올해의 시장 분위기가 나아졌다고 분석하고 있지만 부동산 전문가들은 신규분양 시장이나 기존 주택 시장이 활황세를 맞을 가능성은 희박할 것으로 내다보고 있다.

특히 기존 거래시장의 약보합세 혹은 하락세가 지속되면서 올 하반기부터 또다시 전세난이 찾아올 것으로 진단하고 있다. 이영진 닥터아파트 이사, 함영진 부동산써브 실장, 김규정 부동산114 본부장 등 전문가 3인을 통해 올해 부동산 시장의 미래를 점쳐봤다.

◇ 신규 분양 시장 '쏠림현상' 심화
전문가들은 올 초부터 현재까지 공급을 완료한 신규 단지의 청약 결과를 분석한 결과 향후 쏠림현상이 더욱 심화될 것이라고 전망했다.

실제로 수도권 지역에선 입지가 좋거나 분양가가 저렴한 곳을 제외하면 줄줄이 청약에 실패하는 모습을 보이고 있고, 지방의 경우 광역시급 대도시에서만 청약에 성공하는 등 쏠림현상이 나타나고 있다.

함영진 부동산써브 실장은 수도권 분양 시장에 대해 "이사철 도래와 계절적인 요인으로 분양물량이 늘어나면서 수요자들이 골라볼만한 단지는 더러 있다"며 "하지만 최근 실시된 김포한강신도시 청약 결과를 보면 여전히 실수요자나 투자수요 유입이 미미해 되는 곳만 되는 쏠림현상이 심화되는 양상을 보이고 있다"고 말했다.

전문가들은 그러나 최근 활황세를 보이고 있는 지방 신규 분양 시장의 훈풍이 올 하반기부터 점차 꺼질 것으로 분석했다. 올초부터 계속된 청약 대박 행진과 4월 말까지인 지방 미분양 주택에 대한 취득세 감면 일몰 시한이 다가오면서 건설사들이 밀어내기식 분양에 나설 것으로 예상되기 때문이다.

김규정 부동산114 본부장은 "작년 하반기부터 지방 분양 시장에 청약 열기가 이어지고 있지만 건설사들이 2분기 대규모 분양을 계획하고 있어 일시적으로 공급이 몰리면서 입지나 분양가 측면에서 경쟁력이 다소 밀리는 단지의 청약 결과가 저조할 경우 전반적인 냉각기가 찾아올 가능성이 짙다"며 "이 같은 현상은 하반기에 두드러질 것으로 예상되며 이후 진정세로 돌아설 것 같다"고 내다봤다.

◇  매매값은 약보합, 전세는 폭등 불씨 여전
수도권 매매시장의 경우 약보합세가 계속될 것으로 전망되고 있다. 서울을 비롯한 수도권 지역의 매매가 견인차 역할을 톡톡히 해왔던 재개발.재건축 단지들의 상승폭이 크게 둔화되면서 매매시장에도 찬바람이 불고 있기 때문이다.

특히 서울의 경우 뉴타운 사업이 전면 수정되는 등 정비사업에 대한 틀이 크게 바뀔 것으로 예상되면서 관망세가 이어지고 있다. 경기권은 그동안 사업속도가 지지부진했던 사업장을 위주로 '옥석가리기'가 진행될 것으로 보이면서 매수세는 더욱 위축되고 있는 상황이다.

이영진 닥터아파트 이사는 "주택가격이 높다는 인식이 여전한 데다 개발 호재의 부재, 정비사업 추진 구역의 끊이지 않는 잡음, 재개발.재건축 단지의 가격 조정 등이 이어지고 있어 거래활성화까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다"고 말했다.

매매시장의 위축이 이어지면서 하반기 이사철이 도래하면 극심한 전세난이 찾아올 것으로 예상되고 있다. 올 하반기부터 서울 및 인천지역 정비사업 본격화로 이주수요가 대거 발생할 것으로 전망되고, 전세수요 정체 현상과 더불어 계절적인 요인으로 신혼부부 수요가 늘어날 것으로 보이기 때문이다.

김 본부장은 "현재 일시적인 안정세를 보이고 있는 전세시장이 하반기 본격적인 이사철이 도래하면 강남 등의 주요지역의 상승세가 이어질 것으로 예상된다"며 "때문에 가을 수요자들은 2분기에 입주단지를 미리 선점하는 것도 하나의 방법"이라고 조언했다.

내 집마련 시기에 대해 전문가들은 "현재로선 큰 의미가 없다"고 입을 모았다. 함 실장은 "지금은 내 집마련이 당장 급할 게 없는 상황이기 때문에 어디가 잘 된다, 좋다고 해서 무조건 따라가는 것은 금물"이라며 "무주택자라면 가격 적정성을 따져보고 분양시장이나 위례신도시나 보금자리주택 등을 노려보는 것이 좋을 것 같다"고 말했다.

이어 "유주택자라면 저가 위주의 급매물로 갈아타기를 시도하는 것이 바람직할 것으로 보인다"며 "자신의 패턴에 맞춰 움직이는 것이 가장 좋은 방법"이라고 덧붙였다