설 이후 지방 부동산시장 어디로?■수익형(수익성)부동산투자카페-와집넷[바로가기]
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보통 설 연휴는 그 해 상반기 부동산 시장을 가늠하는 분수령이 되곤한다. 최근에는 부동산 시장이 위축되면서 예년 같진 않다지만 지방 대도시 중심으로는 수도권과 상황이 무척 다르다. 오히려 과열 조짐을 보이는 곳들도 있을 정도인데 올해 어떻게 될지 문답으로 알아본다.
1. 지방도 지역별로 정도의 차이는 있겠지만, 그래도 냉랭한 서울, 수도권과 비교하면 확실히 분위기가 다른데. 왜 이렇게 차이가 난다고 보나.
-2005년 이전 만하더라도 지방 주택시장은 수도권에 종속되는 모습이 나타났다. 물결효과로 표현되는데 서울이나 수도권이 오르면 지방이 시차를 두고 오르는 모양새가 나타나는 것이다. 하지만 최근 들어서 지방 주택시장은 완전 독립적인 시장으로 바뀌었다.
이런 현상이 나타난 가장 큰 원인은 장기간 공급부족에 따라 시장이 자연스러운 회복과정으로 봐야 할 것 같다. 또 최근 혁신도시나 세종시 건설이 본격화하면서 우리나라 공기업이나 공무원 등 이른바 파워엘리트들이 지방으로 이동하고 있는 것도 영향을 주고 있다.
그리고 집값이 상대적으로 쌌다, 이러다보니 서울과의 가격차이(갭)메우기 현상으로 볼 수 있기도 하다. 한편으로는 서울과 수도권은 2005년 이후 2차례의 이벤트가 있었다. 2006년 판교 분양열풍이 그 중 하나인데 이 때문에 버블세븐이라는 말이 생겼다. 또 하나 2008년 총선 당시 뉴타운 열풍도 있었다.
이 2가지 이벤트를 거치는 동안 수도권은 상승 시세를 분출해서 에너지를 많이 소진한 상황이다. 여기에다 지방은 DTI규제가 심하지도 않고 보금자리주택 공급도 많지 않은 점도 집값 회복에 힘을 실어주고 있는 요인이다.
2. 이 지방시장의 강세 그 중심에 부산과 울산, 경남이 있다. 부산에서는 분양권에 웃돈이 붙을 정도로 과열 조짐도 나타났다는 데.
-지난해 전국에서 분양된 아파트의 청약경쟁률을 분석한 결과 부산지역 아파트는 상위 20곳 중 8곳이 포함돼 있었다. 경쟁률이 높다는 것은 그만큼 신규 진입자들이 많다는 것을 의미다. 그래서 웃돈이 5000만원 이상 붙은 단지들도 많이 나타났다. 이러다보니 아파트 분양을 받기 위해 위장전입이 극성을 부렸고 지자체들이 골머리를 앓았던 것이 사실이다.
분양시장이 이처럼 좋은 것은 일반 거래시장이 그만큼 좋았기 때문이라고 볼 수 있다. 대체적으로 분양시장은 일반 거래시장이 좋아지고 난 다음 좋아지는 후행성을 띠고 있기 때문이다. 부산 아파트값이 지난해 22.4% 창원이 25.6%, 김해가 26.5% 상승했는데 그만큼 분양시장도 열기가 고조될 수 밖에 없었다.
3. 건설사들은 올해도 신규물량 계획이 넘치던데, 이 청약에 붙고 있는 열기 계속 이어갈 수 있을까?
-지난해 청약 열기가 뜨거웠던 부산은 올해 신규 분양 물량이 1만2728가구(일반 1만1180가구)로, 5대 광역시 중에서 가장 많다. 남구 대연동을 비롯해 동래구 명륜동, 서구 서대신동 등 재개발 구역 내 신규 분양 물량이 많은 상황이다.
울산은 우정 혁신도시를 중심으로 3300가구가 공급될 예정이다. 그런데 최근들어 장기간 상승에 따른 피로감등이 형성되면서 분양시장도 다소 주춤한 모습이다.부산 등은 올해에는 회복세의 거의 정점에 도달했거나 지나고 있다고 보기 때문에 지난해처럼 분양 열기는 쉽지 않을 것이다.
4. 호남지역의 경우도, 광주를 중심으로 지난해 집값 상승세가 가팔랐다. 광주뿐만 아니라 전남과 전북 중소도시에서도 뚜렷했다. 해가 바뀌고는 어떤가.
-광주가 지난해에 아파트 가격이 24.7%가 올라 지난 89년 이후 20여 년만에 가장 많이 올랐다. 대체적으로 3000만-5000만원 정도가 오른 것 같다. 지난해 17% 상승한 전주나 여수 일대에도 상승세가 가팔랐다.
아마도 여전히 아직 회복세 과정에 있다고 봐야 한다. 부산에 비해 늦게 회복세를 탔기 때문에 좀 더 갈 것으로 보인다. 올해는 전남 여수에서 세계엑스포가 열리기 때문에 땅값이나 집값이 영향을 받을 것으로 예상되고 있다. 전주도 도청 이전지역이나 효자 4.5지구를 중심으로 관심이 늘 것으로 보인다.
5. 대구·경북지역은 특별한 개발호재도 없었고, 동남권 신공항 유치도 무산되고 해서, 비교적 소외지역이다. 이 지역에선 한동안 “대구 사람 앞에서 집값 이야기는 꺼내지도 말라”는 말이 나올 정도였는데 최근에는 일부지역은 집값이 회복세를 돌아섰다는 분석도 나온다.
-비슷한 얘기로 대구는 건설사의 무덤이라는 얘기도 있었다. 그러나 대구 아파트가격이 지난해에 15% 올라서 20년 만에 가장 많이 상승했다. 올해도 회복세는 좀 더 이어질 것으로 보인다.
다만 규모에 따라서 차이가 날 것으로 예상된다. 대구에서 미분양이 전체 8672가구 중 75%가 중대형이라서 중대형 공급과잉은 여전히 해소되고 않고 있다. 따라서 당분간 중대형은 재고조정과정을 거쳐야 할 것으로 생각되고 소형을 중심으로 회복세로 봐야 할 것으로 예상된다.
6. 대전과 충청권, 강원도 일대도 다른 곳 못지않게 부동산 가격 상승세가 두드러진 지역들인데, 올해는 어떻게 될 것으로 보이나.
-올해 부동산 시장에서 세종시를 주목하는 분들이 많다. 지방부동산시장의 열기의 한 축으로 세종시가 자리하고 있다는 말이다. 올해 9월 총리실을 기점으로 공기업 및 공공기관 이전이 본격화되기 때문에 분양도 덩달아 많다.
올해 총1만1793가구가 공급이 될 예정이다. 첫마을 입주단지에 평균 3000만원, 최대 6000만원 가량의 프리미엄이 형성돼 있다. 대전의 경우 도안신도시 입주 여파로 약세를 보이고 있긴 하지만 세종시의 후광효과를 볼 것으로 예상된다.
2018년 동계 올림픽이 열리는 강원도 평창도 주로 토지시장을 중심으로 회복세가 이어질 것으로 예상된다. 하지만 평창에는 이렇다 할 큰 도시가 없어서 일종의 진입지역인 원주가 혜택을 받을 수 있다. 기업, 혁신도시로 선정되거나 복선철도나 제2영동고속도로가 원주를 지나기 때문이다.
7.올해가 또 선거의 해다. 지방 부동산도 선거의 영향을 받지 않을까?
-총선과 대선이라는 국가적 이벤트다. 지역 개발 공약 같은 경우 토지시장에는 제한적으로 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다. 하지만 과거보다는 파괴력은 약하지 않을까 생각된다.
또 과거처럼 돈 선거로 시중에 유동성이 대거 풀리거나 개발공약이 남발돼 시장을 들쑤실 것이라는 생각하기 쉬우나. 2000년 이후 우리나라에서 돈 선거가 거의 사라졌다. 또 표심을 잡기 위해 경기부양책을 지속적으로 내놓기도 녹녹치 않은 상황이다.
8. 투자자, 실수요자라면 어떻게 지역 부동산문제를 접근해야할까?
-일부 지방 주택시장은 회복 사이클의 피크에 도달할 수 있어 신중한 접근이 필요하다. 인간들은 오늘 집값이 오르면 내일도 오를 것처럼 생각하는 ‘지속 편향’에 빠지쉽다. 다만 주택시장의 하방 경직성, 급등이후 나타나는 고원현상 등을 감안할 때 당장 급락할 가능성은 낮다. 그리고 지방 주택시장은 주로 실수요 중심으로 형성돼 있어 사이클이 짧다. 지금의 상승세가 오래갈 수 없을 수 있으니 하락 리스크를 고려해야 할 것이다.
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