[부동산재테크]부동산 투자로 돈버는 방법

• 농업사회에서 산업사회로 발전하면서 도시화가 이루어짐과 동시에 인구의 도시 집중화 현상이 일어났습니다. 도시 인구의 급속한 증가로 부동산의 공급이 부족하여 짓기만 하면 매매 및 임대가 잘 이루어졌으며 소규모 영업장을 중심으로 상권이 형성되었습니다. 1988년 서울올림픽 개최와 경기활성화로 인해 약 20여년 간 지속된 건축 붐은 수도권과 지방과의 지역불균형을 초래하였으며 인구감소를 예측하지 못한 부동산 정책과 유학 및 해외이민자의 증가와 맞물려서 공급과잉이라는 결과를 낳았습니다.
• 현재 부동산의 시장은 인구감소, 도심재개발, 고령화, 젊은 사람들의 수도권 집중현상 심화 등으로 지방의 상업용 부동산이 상권이동과 상권붕괴, 상권슬럼화로 임대 공실율이 많아지고 있습니다. 또한 IT 시대의 유통구조 변화와 상권을 이루는 업종들이 새롭고 다양하게 빠른 속도로 변화하면서 부동산의 형태에 따라 양극화가 심해지고 있습니다. 빠른 속도로 시대가 변화, 성장하면서 부동산시장의 고령화로 인한 부동산의 공급과잉으로 건물의 노후화나 임대업종 불일치 등의 문제가 심각하며 큰 자본력에 의한 점포의 대형화로 소규모 점포의 경쟁력이 상실되고 있습니다. 이런 공급과잉으로 인해 미래에는 부동산이 용도별, 목적별, 실소유자 위주로 재편될 것입니다.

1. 부동산 투자의 실패요인

• 부동산 경기의 침체로 “사두면 오른다”는 묻지마 투자, 즉 매입된 부동산을 시간의 흐름에 따른 가치상승만을 기다리는 것은 이제 제대로 된 투자수익을 올릴 수가 없게 되었습니다. 오히려 상권분석과 시장조사, 관계법령 및 인허가 정보 확인 소홀로 임대수익 등의 수익성이 떨어져 투자자금이 묶이거나 손실이 발생하는 경우가 빈번하게 일어나고 있기 때문입니다. 그리고 1980-1990년대 인구팽창시기로 그 당시 지어진 건물들이 3~5년 주기로 상권의 변한다는 것을 인지하지 못하고 시대흐름에 맞춰 임대업종이 변화하지 않았기 때문에 부동산이 발전되지 않고 있습니다.
• 이러한 시기에는 투자 부동산의 현재 상황과 상권분석을 토대로 하여 최상의 가치를 창출할 수 있는 물건분석 및 용도분석이 중요합니다. 아무리 과거에는 좋은 상권의 부동산이었더라도 주변 상권이 발전하면서 변화하는 것에 맞춰서 사용용도를 자치 못하면 그것은 무용지물이 된다는 결론이 나오는 것입니다. 부동산은 어떤 용도로 사용할 것인가에 따라 그 가치가 달라지므로 해당 부동산에 적합한 용도를 찾아낸다면 큰 수익을 창출할 수 있기 때문입니다.
• 이제는 부동산의 용도에 주목하여 투자를 해야 할 때입니다. 특히 업종관련 인허가 사항과 건축법 등의 법령이 수시로 재·개정되어 혼선을 빚고 있으므로 이에 대한 세심한 주의와 확인이 중요합니다. 투자 부동산에 따라 법령에 의해 임대업종 등에 제한이 있으므로 매입을 결정하기 전에 필히 확인을 하여야 합니다.

• 가격이 싼 부동산이라고 하면 아주 쓸모없는 것이라고 오해하는 경우가 많은데, 저평가 부동산은 정확한 활용방법을 몰라서 부동산의 제 값어치를 못하고 죽어있는 경우가 대부분입니다.
• 이런 저평가 부동산을 정확하게 파악하고 그 부동산의 특성과 활용목적에 따라 개발 (용도변경, 업종변경, 리모델링, 증ㆍ개축 등)하여 부동산의 가치를 상승시키고, 그 부동산을 수익형 부동산으로 탈바꿈시키는 것이 성공적인 부동산 재테크 방법입니다.

• 수익형 부동산은 입지여건이 좋은 지역에 위치하고, 월세 등의 임대수익이 잘 나오는 부동산을 말합니다. 이러한 수익형 부동산은 첫째, 저금리시대에 있어서 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 부동산상품이며 둘째, 전매제한, 종합부동산세 과세 등 정부의 부동산 규제를 피할 수 있는 투자 수단이며 셋째, 비교적 환금성이 양호하다는 장점을 보유하고 있습니다.
• 입지여건이 좋고 임대수익이 잘 나오는 수익형 부동산은 높은 가격대를 형성하고 있는 것이 대부분입니다. 따라서 수익형 부동산에 투자를 하게 되면 높은 시세차익을 기대하기는 어렵지만 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
• 수익형 부동산을 고를 때는 조금 비싸더라도 재개발·재건축 가능성, 교통여건 등 입지여건이 좋아서 값이 오를 소지가 있는 상품이나 지역을 고르는 것이 중요합니다.

• 정확한 물건분석 및 용도분석을 통해 수익성 높은 물건을 선별하기 위해서는 탁월한 분석능력이 필요합니다. 전문적인 부동산업자는 주변상권을 주기적으로 시대의 흐름에 따른 상권분석과 부동산에 알맞은 용도의 업종변경을 확실하게 해야 하는 안목과 전문성이 필요합니다. 제대로 된 물건분석 및 용도분석은 많은 경험을 가지고 있어야 하며 부동산투자의 흐름을 꿰뚫어 보는 능력이 있어야만 가능합니다.
• 따라서 부동산 투자의 경험이 적거나 물건분석 및 용도분석에 대한 자신이 없는 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 전문가의 도움을 받아 성공적인 투자경험을 쌓는 것은 투자 지식과 노하우를 축적할 수 있는 계기가 됩니다.