토끼해마다 집값올랐는데 , 올해는 ?《부동산 투자 방법

토끼해마다 집값올랐는데 , 올해는 ?

금리와 남북관계가 복병

신묘년 (辛卯年) 토끼해 새해벽두부터, 부동산시장에 관심을 보이는 투자자들의 문의가 빗발치고 있다.

" 87년 99년 올해와 같은 토끼해 주택시장을 분석해보면 매매값 전세값 할 것없이 상승세를 뛴걸로 나타난다. 2011년 어김없이 돌아온 토끼해에도 과거와 같은 똑같은 양상을 보일 가능성이 크다.

상승배경에는 , 남북관계 불안양상지속 가능성에도 불구하고 금융시장을 비롯한 경제여건이 지난해보다는 한층 나아질것이라는 기대감 때문이다. 또한 지난해 너무 안 좋았던 주택시장에 대한 기저효과(base effect)때문이다.

토끼해에 대한 자산시장상승 기대감은 앞다리가 본래 짧은 토끼의 특성상 내리막보다 오르막에 강하다는 심리적인 효과도 무시할 수 없다.

주택구매심리도 예전보다 많이 상승했는데 지난해 말 발표한 민간부동산정보업체의 2010년 4분기 주택거래소비자인식조사에 따르면 현재 주택가격평가지수와 미래 주택가격전망지수가 2010년들어 처음으로 상승세를 나타냈을 정도다.

　

6개월 후 현재 거주하는 있는 집의 주택 가격을 전망하는 '미래 주택가격전망지수'는 108.6을 기록해 3ㆍ4분기(98.5)보다 10.1포인트 커졌다. 주택가격전망지수가 100을 넘으면 향후 집값이 오를 것이라고 보는 사람이 그렇지 않은 사람보다 더 많다는 뜻이다. 현재 살고 있는 집의 가격 수준을 평가하는 '현재 주택가격전망지수'도 88.4를 기록해 역시 전분기(82.8)보다 높아졌다.

여의도 증권가에서도 `토끼해 효과`라는 말이 회자되고 있다. 1987년 코스피는 264.82에서 525.11로 무려 98.3%나 올랐다. 1999년에도 주가는 연초 587.57에서 연말에 1028.07로 75%나 뛰었기 때문이다.

1987년 토끼해 , 3저효과로 부동산 시장 상승

1987년에는 3저효과(저금리,저유가,저환율)와 대통령 선거를 거치면서 부동산시장이 점차 살아나 88년,89년까지 최대의 호황기를 누렸다. 1984년부터 1986년까지 떨어지고 있던 집값은 1987년에 7.3%, 1988년에 18.0% 상승하였다. 87년 평당 200만원이던 강남 아파트가격이 91년 4월 1천 200만원으로 폭등,압구정동 현대아파트는 평당 300에서 2000천으로 폭등했다.

전세가격은 87년에는 18.3%, 1988년 상반기에만 14.6% 상승하였고 1989년 8월 이후 전세가격은 지역에 따라 10~30% 가량 상승하였다.

1987년 하반기 이후 급격히 뛰어 오르기 시작한 땅값도 정부의 각종 부동산대책 발표에도 불구하고 계속 폭등했다. 1988년 한 해 동안 전국의 땅값은 28.4%, 1989년 상반기에만 전국의 땅값이 20.5% 상승했다.

이웃나라 일본에서도 1987년도에 “재테크”라는 신조어가 이때부터 만들어 지면서 닛케이지수는 1987년에서 1989년까지 2년 만에 2배가 상승하였다. 상승이면에는 수출 호황으로 엄청난 규모의 달러가 유입되어 1985년 492억 달러였던 무역흑자 규모는 1986년에는 860억 달러로 오히려 크게 늘어났다.지나친 엔화 강세가 이어지자 일본은 이자율을 낮춰 엔화 강세의 속도를 낮춰보려고 했다. 그러나 이자율이 낮아지자 자금은 갈 곳을 잃고 부동산과 주식에 몰렸기 때문이다.

1999년 토끼해, 역시 주택시장 꿈틀

외환위기 전 한국경제는 연 평균 8% 가량의 고속성장을 했고, 외환위기 직후인 99년에는 10% 가까운 성장을 했다. 외환위기를 막 벗어나자 마자, 놀라운 경제성장율을 바탕으로1999년도 부동산시장도 꿈틀거리기 시작했다.1999년에 발생한 전세대란은 IMF사태에 따른 기저효과에서 비롯됐다. 1998년에 급락한 전세가는 1999년 각종 규제완화와 금리 하향안정화, 그리고 경기회복 기대 심리로 폭등했다. 98년 25％나 폭락한 전세값은 99년에 30％ 이상 급등할 정도였다.

1999년 토끼해, 부동산 시장의 최고 히트상품은 초고층 주상복합이었다. 경기회복을 예견하듯 건설사에는 초고층 주상복합을 대거 공급하기 시작했다. 99년에 분양한 대표적인 주상복합은 도곡동 타워팰리스와 목동 목동하이페리온 1차와 서울 서초에 있는 고급주상복합아파트 현대 슈퍼빌등이다.

2011년 올해 토끼해. 주택 시장 상승 가능성 열어둬

한국주택금융공사에 조사를 보면 가계소득 증가 등으로 인해 주택구입에 대한 부담이 줄어든 것으로 나타났다. 지난해 3분기 말 기준 전국 평균 주택구입능력지수가 67.6으로, 전분기 말에 비해 2.3p 하락했다. 2009년 4분기 이후 3분기 연속 하락세를 지속한 것이다. 주택구입능력지수는 가계소득과 주택가격 등에 대비한 주택담보대출 원리금 상환 능력을 나타내는 지표다. 100을 기준으로 수치가 높을수록 주택구입에 대한 부담이 크다는 것을 의미한다. 주택담보대출 금리 상승에도 불구하고 도시 노동자 가계소득 증가와 주택가격 보합세 등으로 주택구입능력지수가 하락했서 2011년 주택시장을 밝게 보는 이유다.

올해 아파트 입주물량이 올해보다 40% 가까이 줄어드는 이유도 토끼해 주택시장상승가능성을 열어두는 이유중의 하나다. 지난해 말 민간 부동산 정보업체 조사에 따르면 올해 한 해 동안 전국에서 입주하는 아파트 물량은 총 18만9472가구로 집계됐다. 이는 지난해 입주물량보다는 36.8%, 최근 10년간 연평균 입주 물량보다는 39.6%가 감소한 것이다.

수도권에선 올해 입주량이 서울(3만9천40가구)과 인천(2만2917가구)에서 올해보다 6.1%, 24.3% 각각 늘지만 경기지역(4만7131)의 감소폭이 59.1%나 돼 전체 입주량이 올해보다 36% 준다. 서울의 경우 한강 이남 지역이 2만2289가구로 올해(8만700가구)보다 56% 증가하는 반면 한강 이북은 1만6751가구로 40% 감소할 것으로 예상됐다.

수도권을 제외한 지방의 올해 입주 물량은 8만384가구로, 지난해(12만9248가구)보다 37.8%가 감소한다. 특히 강원도의 입주물량은 지난해(5066가구) 보다 79.9%가 급감한 1020가구에 그칠 것으로 조사됐다. 지난해 집 값 상승세를 이끌었던 부산시(1만782가구)와 대구시(5248가구)의 올해 입주물량 역시 올해보다 각각 26.2%, 58.4%씩 감소하는 것으로 집계됐다.

지난해에는 매매값과 반대로 전세금 비중이 큰폭으로 오른 한해였다.전세난으로 서민들이 많이 거주하는 강남권보다 상대적으로 인기가 떨어졌던 비(非)강남권이 상대적으로 높은 상승률을 보이며 전세 시장 흐름을 이끌었다. 이른바 '역(逆)전세난'이 벌어졌던 지난 2008년 말 싼값에 강남권과 여의도 등에 입주했던 세입자들이 전세 만료일이 다가오면서 급등한 전세금을 감당하지 못해 대체 주거지를 찾아 이동하는 현상도 벌어졌던 게 한 원인이다. 또한 저금리로 집주인들이 전세를 월세로 돌린 요인도 지난해 전세가격상승의 주원인이다.

국민은행에 따르면 지난해 아파트 전세금 상승폭이 가장 컸던 지역은 광진구다. 영등포구,성동구,송파구,강남구가 뒤를 잇고 있다. 2011년 토끼해 , 전세시장도 확 줄어든 입주물량까지 더해져 지난해처럼 불안양상을 보일 가능성이 크다.