전셋값으로 아파트 경매 전략■구미상가주택건물매매,임대사업-와집넷[바로가기]

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 시세보다 20~30% 싸게 구입

 

무주택 가장들의 가장 큰 고민은 내 집 마련이다. 부동산 침체기에도 불구하고 전셋값이 치솟고 목돈도 없어 중소형 아파트 마련도 쉽지 않은 30~40대가 많다. 이럴 때는 대표적인 ‘저가 매입’형 경매 상품을 겨냥해보는 건 어떨까? 집값이 저렴한 곳이 오르고 소형 아파트의 몸값은 높아져 아파트 전·월세 시장은 계속 불안할 것으로 보이기 때문이다.

전국에서 한 달이면 5000건의 아파트와 3000건의 다세대·연립주택이 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(18~25평형) 규모인 소형 아파트와 빌라 경매물건은 매달 2000~2500건에 달한다. 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 소형 아파트를 장만하는 기회를 잡을 수 있다.

올해 1월 아파트 전국 낙찰가율이 평균 80%를 웃돌아 시세차익은 대형보다 크지 않지만 공급물량이 꾸준히 늘어나고 있다. 아파트 경매 공급물량은 지속적으로 늘어나고 낙찰가율은 떨어지고 있다. 지난해 매월 4700여건의 아파트가 입찰됐으나 올해 들어 5100여건으로 8% 증가했고 입찰경쟁율도 5.8대1에서 4.8대1로 소폭 줄어들었다.

경매를 통하면 시세보다 최대 30% 저렴하게 낙찰 받는 게 통례다. 따라서 세입자라 해도 자금계획만 잘 수립하면 소형 아파트 장만이 가능하다. 현재의 전세보증금에다 약간의 경락잔금대출제도를 이용하면 되기 때문이다. 근린상가나 다가구주택 같은 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형 주택은 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다.

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소형아파트의 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 권리 순위에 따라 배당 받거나 최우선변제를 받는 소액 임차인들이 대부분이다. 명도가 고가 고급주택보다 쉽다. 주로 채무자 겸 소유자가 직접 거주하는 빈도가 높고 세입자가 있더라도 1~2가구만 거주하는 경우가 많다. 초보자라도 큰 무리 없이 낙찰 받아 소유권을 넘겨받을 수 있다.

아무리 소형 아파트 낙찰가율이 높더라도 경매시장의 특성상 사전에 최저매각가격이 나와 있는 만큼 투자자는 본인의 자금 정도에 맞춰 시장가격보다 쌀 경우에만 입찰에 응해야 한다. 구입하는 순간 투자수익률이 시장에서 결정되는 독특한 투자종목이 경매시장이다.

다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그중 시세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다. 소형 아파트는 교통여건이 양호한 곳이 좋으며 브랜드보다 입지가 중요하다. 준공연도가 오래되지 않고 주변에 편의시설이 많고 관리비가 적게 드는 지역난방 아파트를 고르는 것이 유리하다.

 

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