[재테크] 고향 알짜땅 이번엔 꼭 둘러보자

[재테크] 고향 알짜땅 이번엔 꼭 둘러보자

토지시세 변화ㆍ개발계획부터 확인 선산에 타인묘지 유무도 살펴봐야

동계올림픽 유치 기대로 토지 문의가 활발한 강원도 평창군 일대 농지. ＜사진 제공＝광개토개발＞

올해 설 연휴는 최소 5일이 보장돼 넉넉하다. 고향에 내려가면 시골 알짜 토지를 고르는 등 앞서가는 재테크 전략을 세워보자. 여유 있게 둘러볼 기회를 살려 직접 현장을 보는 것도 필요하다. 국토해양부에 따르면 지난해 12월 전국 토지 가격은 전월 대비 0.11% 상승하며 8개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 토지 거래량도 2년8개월 만에 가장 많았다. 토지시장이 꿈틀거리고 있다는 얘기다. 수도권이라면 토지거래허가구역에서 해제된 곳을 눈여겨봐야 한다. 김포, 화성, 시흥에 위치한 자연녹지지역이 관심을 받고 있다. 부동산컨설팅업체인 다산서비스의 이종창 대표는 "수년째 토지시장이 침체 국면이라 단기 가격 변동은 미미하지만 장기투자 목적이라면 교통 좋은 수도권 녹지지역을 추천하겠다"며 "신도시와 택지개발지구 주변 지역은 여전히 매매가가 상승할 가능성이 있다"고 말했다. 판교~시흥 간 전철이 개통되는 신설역세권 예정지역도 주목할 필요가 있다. 고향이 강원도라면 이참에 쓸 만한 펜션 용지를 물색해보자. 강원도는 빼어난 경관을 자랑하는 곳이 많아 전원주택, 펜션용 용지로 주목받고 있다. 경기도 광주와 원주를 연결하는 제 2영동고속도로가 2014년 완공된다. 원주~강릉 간 복선전철도 2020년께 뚫릴 예정이다. 이원철 원주이땅공인 대표는 "원주시 신림면, 영월군 수주면 등이 전원주택 용지로 적당하다"며 "농지는 3.3㎡당 7만~10만원, 건축행위가 가능한 땅은 3.3㎡당 15만~25만원에 살 수 있다"고 말했다. 이미 건축허가를 받아놓은 지역은 3.3㎡당 30만~40만원 선에 팔리고 있다. 작년 한 해 동안 땅값이 많이 오른 지역도 있다. 대전의 경우 세종시 개발이 본격화 된다는 기대감에 작년 1.55%의 상승률을 기록하며 전국 1위를 기록했다. 인천(1.43%) 대구(1.4%) 경남(1.29%) 부산(1.22%) 등이 뒤를 이었다. 경상도는 테크노폴리스산업단지와 성서 5차 첨단산업단지 사업이 진행 중인 대구 달성군이 관심을 끌고 있다. 4대강 사업 추이에도 꾸준히 관심을 가져야 한다. 사업 진척도에 따라 이슈가 되는 지역이 수시로 변경될 수 있다. 최근 중국인 투자가 몰리는 제주도도 풍광이 좋은 해안가 중심으로 가격이 움직일 기미를 보이고 있다. 토지를 알아볼 때는 주의해야 할 점이 많다. 토지전문업체 광개토개발의 오세윤 대표는 "전문가와 동행해 현장을 여러 번 답사하는 등 발품을 팔아야 실패를 줄일 수 있다"며 "토지는 아파트와 달리 권리관계가 복잡해 등본에만 의지하고 투자를 결정해서는 안 된다"고 조언했다. 주변에 쓰레기매립장, 화장장 등 기피시설과 유류창고 등 위험시설이 있는지를 살펴야 한다. 공법상 규제사항이 있는지도 현장방문 시 꼼꼼히 점검해야 실패를 예방할 수 있다. 소유권에도 주의를 기울여야 한다. 고향 땅이 다른 사람에 의해 무단 점유되고 있지 않은지 점검할 필요가 있다. 우리나라 민법은 타인의 토지에 승낙 없이 분묘를 설치하고 20년간 평온 공연하게 점유한 경우 `분묘기지권`의 성립을 인정하고 있다. 내 땅에 있는 타인 묘지에 대해 이장을 요구할 권리가 없다는 뜻이다. 선대로부터 물려받은 농지에 타인이 농작물을 심어놓은 경우에도 이를 20년 이상 방치하면 소유권이 실점유자에게 넘어간다. 임대차 계약서를 작성하는 등 문서로 계약관계를 명확히 할 것이 요구된다. 가족 간 분쟁도 미리 예방할 필요가 있다. 고향 땅을 놓고 벌어지는 분쟁의 상당수는 종중 땅, 선산 등과 관련이 깊다. 종손 명의로 단독 등기된 땅이 어느 날 아무 통보없이 제3자에게 넘어가면 사실상 대책이 없다. 토지상속과 관련해 명절 때 형제간에 대략적인 가이드라인을 마련해 두면 재산을 둘러싼 갈등을 사전에 예방할 수 있다.