[수익형부동산]노인복지주택 투자할 만하나

올해부터 노인복지주택(실버주택)시장의 대변혁이 예상된다. 지난 3월 11일 노인복지법 개정안이 국회를 통과함에 따라 60세 미만인 사람도 입주가 가능하고 일반인에게도 양도 및 임대할 수 있는 등 재산권 행사가 자유로워진다. 지금까지는 2008년 8월 4일 이전에 건축허가를 받은 실버주택은 입소 자격이 없는 60세 미만인 자에게 매매, 증여 또는 임대를 할 수 없었다.

 

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이번 법 개정으로 나이와 양도 제한이 풀리면, 투기 수요가 몰리고 녹지 등 주거환경이 훼손될 것이란 우려의 목소리도 들린다. 실버주택은 자연녹지 내에 건축이 허용되고 취등록세 50% 감면, 전기사용료 20% 할인, 주차장 기준 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 여러 혜택이 많다. 향후 실버주택의 제도 변화와 고령화 진전, 수요 이동 등에 따라 실버주택시장의 구조적 변화는 불가피해 보인다. 이에 따라 현 시점에서 공급자는 물론이고 수요자 입장에서도 투자 전략을 다시 짜야 한다. 실버주택의 현주소를 살펴보고 투자 전략을 점검해 본다.

실버주택은 노인 주거안정을 위해 지난 89년 12월 처음 도입된 이후 93년에는 임대형, 97년에는 분양형이 허용됐고, 2008년 이후 나이 제한이 시행됐다. 그동안 국내 실버주택은 삼성생명 노블카운티, SK건설 그레이스힐, 신성건설 아너스밸리, 송도병원 시니어스타워 등이 대표적이었다. 하지만 결과는 일부를 제외하고 그리 성공적이지 못했고 우후죽순처럼 뛰어들었던 중소업체의 실버주택사업은 대부분 실패로 종결됐다.

분양보다 임대 전략이 유리

그 이유는 뭘까. 그리고 앞으로의 투자 전략은?

입주한 사람들을 대상으로 조사한 보고서 등을 살펴보면, 실버주택에 대한 불만요인 내지 사업의 실패요인은 주택 유형에 따라 다소 차이가 있다.

먼저 전원형의 경우 가족과의 단절에 따른 외로움, 소통의 단조로움, 입주자들 간의 불필요한 경쟁의식에다 판박이식 식사와 부실한 의료시설, 여가·편익시설의 부족 등이 꼽힌다. 도심 근교형은 입지와 시설 면에서 전원형보다 만족도가 높지만 비교적 높은 입주비용이 걸림돌이다. 최근 들어 인기를 끌고 있는 도심형 실버주택은 소비자의 욕구를 반영, 비교적 성공요인이 많이 내재돼 있다. 쾌적한 주거환경보다는 교통, 의료시설, 편익 및 여가시설, 커뮤니티시설 등을 완비하고, 개인별로 맞춤형 시설과 서비스를 제공하기 때문이다.

하지만 여전히 투자 시 유의할 점도 많다. 입주금이 비싼 만큼 연금소득 대비 입주비용을 따져봐야 하고 실거주 관점에서 접근해야 한다. 세부적인 계약사항으로는 시공사의 부도 위험이 없는지, 공신력 있는 기관에서 운영하는지, 시설운영선납금 반환이 가능한지, 부대시설의 이용요금이 별도 부과되는지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 무엇보다도 실버주택은 투자가치보다는 은퇴 후 행복한 삶의 주거가치에 비중을 두고 선택해야 한다.

따라서 노년층은 언제든지 주거 이동이 가능하도록 노후의 정주권(定住圈)을 확보할 필요가 있으며 자금 활용이 쉽도록 분양보다는 임대 전략이 비교적 유리하다는 판단이다.