선진국형 부동산 투자환경 변화에 대응하자

최근 몇년까지만 하더라도 절대 침체기가 오지 않을 것 같았던 아파트 시장도 완연한 조정세를 보이고 있다. 개인자산비중에 큰 부분을 차지하고 있는 주택시장의 조정기미로 일반 수요자들의 불안감 역시 증폭되고 있는 것도 사실이다. 경제전반이 유동성의 흐름에 따라 민감하게 움직이면서 금융시장 뿐 아니라 부동산 시장 역시 본격적인 양극화 시대를 맞이할 준비를 하는 것으로 전망된다. 이렇듯 주요 자산시장의 과도기에는 항상 기회와 위험이 공존을 하며 투자자들을 혼란스럽게 만들곤 한다. 

우여곡절 끝에 주택시장은 본격적인 비수기를 맞이하고 있다. 미국을 비롯한 선진국도 서브프라임 모기지 사태를 통해 최악의 주택 시장 침체기를 보내고 있다. 최근 5년간의 글로벌 부동산 시장의 상승세를 실감하기 어려운 형국이다. 투자자의 입장에서도 현 부동산 침체기가 시사하는 바가 크다고 볼 수 있다. 결국 이런 시기에 초연할 수 있는지의 여부는 가치투자를 했느냐와 분위기 편승해 무차별 투자를 했느냐의 차이로 볼 수 있을 것이다. 

주택시장 진입을 위해 준비해 오던 자산의 은행권 유턴(U-turn)현상도 점차 가속화 될 것으로 전망된다. 이러한 투자심리의 변화에는 그동안 자산시장의 두 축인 부동산과 주식 시장이 반대로 간다는 편협한 시각이 있기 때문이다. 하지만 이러한 시각은 잘못된 면이 크다고 볼 수 있다. 보편적인 자산 포트폴리오를 구성할 때도 비중은 다를 수 있겠지만 금융자산과 실물자산의 비중은 상호보완을 하게 되는 것이라는 점을 주목해야 한다. 

이런 점에서 부동산투자 역시 앞으로는 금융과 떼어놓을 수 없는 상황에 접어들었다고 볼 수 있고 이러한 현상은 앞으로도 더욱 가중될 것으로 지금부터 준비를 하는 것이 좋다. 이제 시대는 변했다. 그동안 자산시장의 가장 큰 비중을 차지하면서도 과학적이지 못한 투자관행이 성행했던 부동산 시장에 임하는 자세도 큰 변화가 필요한 시기가 된 것이다. 다양한 세금관련규제와 인구구조의 변화 등을 감안 과학적인 새로운 부동산 투자전략이 요구되는 시기다. 

양도차익만을 보고 투자하는 것보다는 다른 것들을 볼 수 있어야 한다. 자산시장의 글로벌화가 현실화 된 지금 국내 부동산 투자도 선진국형 부동산 투자 트랜드를 받아 들여야 할 시기가 온 것이다. 이런 의미에서 그 동안 아파트 시세 차익만 보던 투자관행을 버리고 임대부동산 상품, 부동산 금융상품 등 수익형 부동산에 투자할 수 있는 마인드를 갖도록 노력해야 한다. 선진국 부동산 시장과 국내 시장과 차이점을 발견 할 수 있는 것은 임대상품과 다양한 부동산 간접투자상품으로 볼 수 있겠다. 

우리나라도 임대사업자가 없는 것은 아니지만 아직까지는 아파트 양도차익을 노린 투자가 일반적이다. 다주택규제, 보유세부담, 주택시장의 불안정성 등을 감안 한다면 안정적인 현금흐름을 가질 수 있고 세제 혜택도 있는 쪽으로 먼저 투자방향을 선회해볼 필요가 있다. 부동산은 글로벌한 투자 기준이나 수단이 전 세계적으로 통용되는 유니버설한 상품이 아니라 지역적 특징을 많이 가지고 있는 상품이다. 또한 부동산에 대한 다른 법규나 투자허가, 법적 안정성, 외환 지식 등 많은 분야에서 전문적 식견을 요구하는 투자이다. 

또 부동산은 절대로 단기 투자상품이 아니다. 모든 부동산 투자 원리가 이를 기초로 하고 있다. 이를 보완 하기 위해 선진국에서는 부동산 금융이 많이 발달되어 있고 부동산의 투자를 표준화된 틀 속에서 간접투자 방식으로 기관이나 개인으로부터 유도하고 있다. 우리나라는 아직 간접투자 방식이 정착되고 있지 않다. 모든 것이 개인의 직접 투자방식으로 이루어지고 있다. 이는 많은 한계에 봉착하고 있다. 즉 부동산 투자의 커다란 단점인 정보의 공유화가 어렵다는 것이다. 

그렇기 때문에 정보의 왜곡이나 과용에 의한 피해자들도 많이 양산되고 있다. 이런 이유로 미국이나 모든 선진국의 부동산 투자는 개인이 투자하는 소규모의 직접 투자가 아닌 전문가을 이용한 간접투자방식으로 이루어 지고 있다. 간접투자는 전문가들에 의한 시장위주의 투자가 행하여지므로 우리나라에서 발생되는 투기세력에 의한 부동산 일부 상품의 예측 할 수 없는 투기성격의 투자는 존재하지 않으며 이로 인한 개인들의 무리한 투자로 인한 피해 현상도 일어나지 않는다. 

앞선 시간을 통해 똘똘한 1주택 마련을 하는 법을 배웠다면 이제부터는 금융과 어우러진 다른 부동산 투자 대상을 찾아봐야 향후 부동산 재테크 트랜드를 잡을 수 있다. 정리하자면 1주택 마련 후 재테크는 간접 부동산 투자에 눈을 돌리는 것이 좋다. 양도세 중과, 종합부동산세 부과 등 다주택자의 경우 세금 부담 증가로 실수익 낮아졌기 때문이다. 부동산 투자의 개념이 국내 부동산에서 선진국 뿐 아니라 주변 개발도상국들로 확대됨에 따라 안정적인 수익을 노릴 수 있는 대체 투자처로 해외부동산 역시 관심을 가져 볼만 하다. 

자본시장 통합법이 발효되면 다양한 부동산 간접 투자상품이 쏟아질 것으로 예상되며 금융사별 경쟁하에 높은 수익률 확보를 통해 대중적인 투자처로 자리잡을 것으로 기대됨에 따라 부동산 펀드에 대한 공부도 지금부터는 준비해야 한다. 투자 차원에서 부동산 접근은 자산 가치 상승을 통한 양도차익 확보 외에 임대수익까지 기대할 수 있는 수익형 투자상품으로 수요가 집중될 것으로 예상된다. 다가구, 상가, 오피스텔 뿐 아니라 주유소, 가스충전소, 해외부동산, 리조트회원권 등 다양한 상품이 선별 능력에 따라 새로운 투자처로 자리메김하게 될 것이다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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