신도시 소형 아파트 경매 전략■다가구주택건물투자사업-와집넷[바로가기]

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 소형 아파트 경매의 장점은?

 

올해 1월 31일 수원지법 안양지원에서 입찰된 군포시 산본동 우륵아파트 전용면적 58㎡ 아파트가 감정가 2억3500만원에서 1회 유찰 후 1억8800만원까지 떨어졌다가 입찰경쟁자 5명을 물리치고 P모씨가 1억9667만원에 최고가매수인으로 결정됐다. 주변 시세가 2억4000~5000만 원 수준을 감안하면 거래시세 대비 5000만원 가까이 저렴하게 소형 아파트를 낙찰 받은 셈이다.

이렇듯 신도시 소형 아파트 낙찰가율은 80% 미만이어서 시세보다 20% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 전셋값에 약간의 웃돈을 보태면 신도시에 작으나마 내 집을 장만할 수 있다. 물량도 꾸준하게 공급되기 때문에 소액으로 내 집 마련할 기회를 잡는 건 어려운 일이 아니다.

수도권 부동산시장의 침체의 골이 깊어지면서 신도시 소형아파트(45~60㎡(분양면적 18~25평형))의 낙찰가율이 80% 이하로 떨어져 값싸게 아파트를 경매로 잡을 수 있는 좋은 기회이다. 지난 하반기 대비 올 초의 낙찰가율이 2~3% 하락해 시세 대비 20% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.

신도시 소형 아파트는 내 집 마련과 임대수익 등을 원하는 수요층이 탄탄해 중대형아파트에 비해 아파트가격 낙폭이 크지 않다. 경매를 통해 값싸게 낙찰 받는다면 환금성이 양호하기 때문에 무주택자나 실수요자들은 경매시장 침체에 저가 낙찰기회로 활용해볼만하다.

수도권 경매 아파트 중 신도시가 몰려있는 의정부 고양지원, 인천 본원, 인천 부천지원은 저감률(1회 유찰 시 떨어지는 금액 비율)이 높아 한번 유찰되면 30%(서울 등 기타지역은 20% 하락) 떨어지기 때문에 한번 만 떨어져도 감정가 보다 30% 저렴하다.

 

  전셋값으로 공략하는 투자전략

 

신도시 소형 아파트의 경매 입찰가를 정할 때는 시세를 철저하게 조사해 되도록 입찰가를 낮춰서 가격을 정할 필요가 있다. 신도시 인근에 새 아파트와 미분양분 아파트 적체현상이 나타나기 때문에 당분간 가격의 약세를 보일 가능성이 크기 때문이다.

저감률 30% 지역(의정부 고양, 인천 본원, 인천 부천)은 1회 유찰 시 가격 저감률이 높기 때문에 값싸게 낙찰 받을 확률이 높다. 이들 지역에 입찰할 때는 2회 유찰을 기다리기보다 최저가에서 약간의 금액을 더 써내는 것이 낙찰확률을 높이는 비결이다.

적정 입찰가격을 정하기 위해서는 감정가를 시세와 반드시 비교해 봐야 한다. 감정가는 일반적으로 경매가 시작되기 5∼6개월 전에 산정된 것이므로 현재 시세와 차이가 날 수 있다. 입찰가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 입찰하면 시세보다 비싸게 낙찰 받을 수도 있다.

 

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